분양주택의 계약자보호 강화 방안 (1999. 04. 09.)

 
현재 주택시장은 분양가자율화의 실시와 각종 건설관련 규제의 완화로 활기를 띠어가고 있다.  또한 아파트 등 공동주택의 경우 대부분 준공 전에 분양이 가능하도록 관련법이 허용하고 있다.  그러나 이러한 사전분양(혹은 선분양이라 함)은 시공 중에 주택사업자가 부도 혹은 파산할 경우, 주택소비자(이하 분양계약자라 함)에게 예기치 않은 피해를 안겨줄 위험성이 적지 않다.  이와 관련하여 한국소비자보호원에서는 『분양주택의 계약자보호에 관한 연구』를 통하여 이러한 분양계약자의 피해를 예방하거나 줄이기 위한 분양보증약관의 개정 등 몇 가지 현행 제도의 개선책을 내놓았다.
 

1. 분양보증범위의 확대

- 현재의 분양보증약관은 주택공제조합(99. 4. 16일부터 대한주택보증(주)로 정식 출범예정. 이하 "공제조합"으로 줄임)의 면책조항이 지나치게 많아, 분양계약자의 보호가 충분하지 못한 실정이다. 따라서 사전분양제의 시행에 따른 부작용을 최소화하고 분양계약자의 재산권보호라는 취지를 감안할 때 다음과 같이 분양보증약관을 개선하여야 한다.

 가. 선납중도금 등도 납입 인정

ㅇ공동주택의 준공시까지 야기될 수 있는 분양상의 위험을 보증한다는 보증약관의 취지를 감안할 때, 주택사업자의 부도 혹은 파산시에도 분양계약자가 납입한 중도금 전액이 납입인정될 수 있도록 한다.  분양보증약관의 취지를 감안할 때 공제조합의 보증범위가 분양계약자의 중도금선납 여부 혹은 주택사업자가 분양대금을 공사 이외에 유용하였는지 여부에 따라 달라져서는 안되기 때문이다.

나. 분양계약자의 항변권 인정

ㅇ분양계약자는 공제조합에 의한 현장실사와 공사의 승계여부가 확정될 때까지 주택사업자의 부도나 파산 후에 납기일이 다가온 중도금납입에 대해서 주택사업자 등의 납입요구를 거절할 수 있는 항변권을 명문화한다.

다. 이행방법 결정에 분양계약자의 참여 보장

  ㅇ분양보증의 이행방법은 분양계약자와 이해관계가 매우 크다.  따라서 보증채무의 이행방법(환급이행 혹은 분양이행 여부)의 결정을 공제조합과 입주자대표회의의 합의에 의하여 정하도록 명문화한다.  다만 공제조합이 입주자대표회의에 현장실사결과를 통지한 후 30일이 경과하도록 보증채무의 이행방법을 정하지 못한 경우에는 공제조합이 단독으로 이행방법을 결정하도록 한다.  

라. 부도시 지체보상금의 지급주체 명문화

 ㅇ주택사업자 혹은 이를 승계한 연대보증사 등이 부도·파산 등으로 인해 입주가 지체될 경우 입주지체보상금의 책임주체를 약관에 명문화한다.  분양보증제도의 취지를 감안한다면 주택사업자 등의 부도·파산시에는 분양보증인인 공제조합이 입주지체보상금에 대한 최종적 책임주체로 하는 것이 바람직할 것으로 본다.

 * 자세한 내용은 홈페이지의 보고서를 참고하시기 바랍니다.